Litiges de bornage

Notre équipe spécialisée en contentieux immobilier vous donnera des conseils avisés sur les options qui s’offrent à vous et vous soutiendra tout au long de votre procédure judiciaire, qu’elle soit simple ou complexe.

Qu’est-ce qu’un bornage?

Un bornage est une ligne imaginaire qui sépare deux ou plusieurs propriétés. Il n’existe pas sous une forme physique, bien que de nombreuses personnes choisissent de marquer leur limite par une clôture ou un mur.

Pourquoi les litiges de bornage surviennent-ils?

La plupart des voisins vivent côte à côte sans problème de bornage. Il arrive cependant que les voisins aient une opinion différente sur l’emplacement du bornage, ou qu’ils ne soient pas d’accord sur le type ou la qualité de la structure de bornage qui est érigée.

Le fait d’être pris dans un conflit de longue durée concernant le bornage peut être stressant. Les émotions peuvent atteindre des niveaux étonnamment élevés lorsque vous n’êtes pas d’accord avec votre voisin. Nos avocats spécialisés dans les litiges immobiliers s’efforcent de vous aider à trouver une solution aussi juste et proportionnée que possible. Nous disposons d’une équipe d’avocats spécialisés dans les litiges de bornage qui s’occupent de tous les types de litiges concernant les limites, les clôtures et les haies. Nous nous efforçons de régler les litiges d’abord par la négociation, afin d’éviter que les coûts ne deviennent incontrôlables.

Un litige de bornage est-il la même chose qu’un litige de voisinage?

Si les litiges de bornage sont fréquents, ils ne sont pas la seule raison pour laquelle des voisins peuvent être en désaccord. Voici quelques exemples de conflits de voisinage qui ne concernent pas l’emplacement des clôtures, des haies, des murs ou des arbres :

• Les litiges relatifs au stationnement
• Les litiges relatifs au droit de passage
• Les droits d’éclairage et autres servitudes
• L’utilisation et l’entretien des gouttières, des tuyaux, des drains et des égouts communs
• L’accès aux terres de l’autre partie, généralement à des fins de réparation
• L’utilisation d’un bien immobilier en violation d’une clause restrictive figurant dans les titres de propriété
• L’intrusion : par exemple, un voisin qui se promène sur votre terrain sans autorisation.
• Les réclamations pour nuisances, par exemple les fuites d’eau ou les dommages causés par les racines d’un arbre
• L’atteinte à la vie privée par la présence de caméras de vidéosurveillance donnant sur votre maison ou votre jardin
• Le bruit, le harcèlement et les comportements antisociaux

De nombreux autres problèmes peuvent survenir entre voisins et cette liste n’est pas exhaustive. Ce qu’ils ont en commun, c’est leur impact sur votre qualité de vie. Même un petit litige peut gâcher la jouissance de votre propriété. Il est donc préférable de demander un avis juridique avant que la situation ne devienne incontrôlable.

Comment déterminer une borne?

Le tracé exact des bornes peut s’avérer étonnamment complexe. Les plans du cadastre ne sont pas toujours précis et nous devons souvent fouiller dans les titres de propriété antérieurs à l’enregistrement pour trouver une carte précise d’une borne.

Même dans ce cas, le tracé « papier » peut changer de manière significative au fil du temps en raison du déplacement ou du remplacement de structures sur le terrain. Il est difficile de démêler l’histoire de ces changements. Les conseils d’un juriste spécialisé sont essentiels pour faire toute la lumière sur vos droits de propriété.

D’un point de vue pratique, une grande partie des litiges peut être évitée en obtenant un relevé de haute qualité pour montrer la position de la frontière sur le terrain. Si cela n’est pas possible ou si les parties ne sont toujours pas d’accord, nous pouvons entamer des négociations juridiques avec votre voisin afin de trouver une solution satisfaisante.

Comment puis-je résoudre un litige relatif à un empiètement?

Un empiètement est une situation dans laquelle la propriété d’une partie s’étend sur la propriété de son voisin sans autorisation. Certains empiètements sont relativement mineurs, comme des branches d’arbre ou de la verdure qui débordent de la borne. Selon les circonstances, les empiètements mineurs peuvent souvent être résolus en demandant à votre voisin d’élaguer l’arbre ou l’arbuste, ou en le faisant vous-même.

Les empiètements majeurs sont plus susceptibles de nécessiter une résolution juridique. En voici quelques exemples :

• Les clôtures ou les murs construits du mauvais côté de la borne
• Les extensions de maison, les garages ou les structures de jardin construits sur le terrain voisin
• Les balcons qui s’étendent au-delà de la borne
• Les fosses septiques ou les tuyaux de drainage qui traversent le terrain d’un voisin
• La construction d’un bâtiment sur un terrain communal sur lequel vous avez des droits légaux

Le point de départ de tout litige relatif à un empiètement consiste à établir les bornes légales de la propriété, généralement en obtenant un rapport d’arpentage de la part d’un géomètre agréé. Ce rapport vous aidera, vous et votre avocat, à déterminer l’étendue de l’empiètement.

La suite dépend de l’étendue de l’empiètement et de l’état d’avancement des travaux de construction. Si les travaux viennent de commencer, il peut être possible de demander une injonction. Celle-ci obligera votre voisin à arrêter les travaux pendant que vous négociez un accord ou que vous portez l’affaire devant les tribunaux.

Si l’empiètement dure depuis longtemps, il peut être possible de revendiquer la possession du terrain en vertu de la loi sur les droits des squatters. Il s’agit d’un domaine juridique complexe et technique qui nécessite l’avis d’un expert avant toute action. Votre avocat peut vous recommander de légitimer l’empiètement en redessinant la borne légale. Vous pouvez également demander des dommages et intérêts pour la perte de valeur et de jouissance de votre propriété causée par l’empiètement.

Dans les cas extrêmes, il peut être possible de demander au tribunal d’ordonner le retrait complet de la structure empiétant sur le terrain. Il s’agit généralement d’une solution de dernier recours, qui n’est envisagée que lorsque toutes les autres possibilités ont été épuisées ou qu’il existe un risque de dommages importants pour votre propriété.

Qu’est-ce qu’un accord sur le bornage?

Lorsqu’un litige de bornage est résolu par une discussion avec un voisin, avec ou sans l’aide d’un avocat ou d’un médiateur, il peut être judicieux de consigner le résultat dans un accord de bornage. Ce court document décrit l’emplacement exact d’une borne sur le terrain, généralement en y joignant un plan d’arpentage professionnel.

L’accord peut également préciser qui est responsable de la réparation et de l’entretien de la structure de la limite commune. Un avocat ou un géomètre professionnel peut vous aider à rédiger l’accord afin de s’assurer qu’il est précis et juridiquement applicable.

L’avantage d’un accord sur le bornage est qu’il permet d’éviter les litiges futurs en définissant clairement la propriété, les droits et les responsabilités de chaque partie. Vous pouvez demander au cadastre de faire figurer une note sur l’accord sur le bornage sur les titres de propriété de chaque voisin, afin que tout futur acheteur soit informé de l’existence de l’accord.

Parfois, les voisins acceptent de déplacer la borne dans le cadre d’un accord sur le bornage. Dans les cas où il s’agit manifestement d’un transfert de terrain, vous devrez transférer officiellement la zone concernée entre les deux propriétés. Un avocat spécialisé dans la cession de propriété peut vous aider dans cette démarche.

Que puis-je faire si un voisin a retiré une clôture de bornage?

Il n’est pas obligatoire de délimiter une borne par des murs ou des clôtures, mais de nombreux propriétaires choisissent de le faire. Malheureusement, ce geste quotidien peut ouvrir la voie à un certain nombre de litiges, tels que :

• L’érection de la clôture au mauvais endroit
• L’érection d’une clôture plus haute que d’habitude, empêchant la lumière de pénétrer dans la maison du voisin
• L’érection d’une clôture en violation de la réglementation locale ou d’une restriction contraignante figurant dans le titre de propriété.
• L’installation d’une clôture peu esthétique
• Le fait de ne pas maintenir en bon état une clôture commune

En cas de litige concernant une clôture, il est important de chercher une solution rapide. Ce type de litige peut rapidement prendre des proportions démesurées par rapport à la valeur de la propriété. Vous devriez envisager de demander l’aide d’un expert pour vous assurer que le problème est traité à l’amiable, de manière équitable et avec un minimum de tracas.

Que puis-je faire si la haie de mon voisin est trop haute?

En général, votre voisin n’a pas besoin d’autorisation pour planter une haie dans son jardin. Il existe toutefois des options juridiques pour vous aider si la haie pousse trop haut et bloque la lumière, la vue ou l’accès.

La législation sur les haies est complexe et différentes considérations peuvent s’appliquer en fonction du type de haie, de son emplacement et du fait qu’elle soit simplement gênante ou qu’elle constitue une menace pour votre propriété.

Chez Osbornes, nous avons une connaissance approfondie des litiges les plus graves concernant les haies. Nous vous conseillons sur les différentes options qui s’offrent à vous, y compris le dépôt d’une plainte auprès de votre municipalité si la haie est gênante.

Comment gagner un litige de bornage

Si la confrontation avec un voisin est souvent intimidante, la première étape consiste à tenter de résoudre le problème à l’amiable. Si les relations avec votre voisin sont rompues, nous tenterons de résoudre le problème par la correspondance et la négociation. Nous pouvons également recommander la médiation pour vous aider, vous et votre voisin, à comprendre le point de vue de l’autre et à convenir d’un plan d’action raisonnable.

Porter le litige devant le tribunal foncier ou la cour est une solution de dernier recours. Les coûts peuvent rapidement s’accumuler pour les deux parties si le litige est porté devant les tribunaux. Notre approche consiste donc à envisager d’abord tous les moyens pratiques de résoudre un litige. Si nous estimons que votre affaire doit être jugée, vous pouvez être assuré que nous défendrons votre cause avec détermination.

Chez Osbornes Law, nous pouvons vous aider dans tous les types de litiges de bornage résidentiel, notamment :

• Le désaccord sur l’emplacement d’une borne
• L’opposition ou la défense de plans de construction à la borne ou à proximité d’une borne
• Veiller à ce qu’un voisin respecte son obligation de réparer une borne commune
• Les injonctions visant à arrêter les travaux de construction qui empiètent sur votre terrain
• Les litiges concernant des haies hautes qui bloquent la lumière ou la vue
• Mettre en place les bons accords de mur mitoyen lorsque vous effectuez des travaux sur une borne commune

Les litiges de bornage peuvent avoir des conséquences considérables. Si l’affaire est portée devant les tribunaux et que la décision vous est défavorable, vous devrez peut-être enlever une clôture, un mur ou un bâtiment et le reconstruire dans la bonne position. Il est important de demander l’aide d’un juriste spécialisé pour résoudre votre litige le plus rapidement possible.

Peut-on vendre une maison avec un litige de bornage?

Oui, il est possible de vendre une maison qui fait l’objet d’un litige de bornage, mais cela peut compliquer la procédure. Voici quelques points importants à prendre en compte :

• Les vendeurs sont légalement tenus de divulguer tout litige ou problème lié à la propriété. Le fait d’être franc au sujet du litige de bornage peut contribuer à prévenir des problèmes juridiques futurs et à instaurer un climat de confiance avec les acheteurs potentiels.
• Un litige de bornage peut dissuader les acheteurs potentiels ou réduire leur confiance dans l’achat. Cela peut avoir une incidence sur la valeur marchande de la propriété. Il faut être prêt à ajuster le prix demandé pour tenir compte du litige non résolu ou à présenter des solutions aux acheteurs, comme la prise en charge des frais de justice pour résoudre le litige après la vente.
• Si vous êtes préoccupé par l’impact sur la vente de votre maison, essayez de résoudre le litige à l’amiable avec votre voisin avant de mettre la propriété en vente.

La vente d’une maison avec un litige de bornage est possible, mais elle doit être gérée avec soin. Travaillez en étroite collaboration avec votre avocat spécialisé dans la cession de propriété afin de ne pas être pris au dépourvu.

Pourquoi choisir Osbornes pour votre litige de bornage?

Chez Osbornes, au sein de notre équipe de contentieux immobilier, nos spécialistes des litiges de bornage ont plus de 40 ans d’expérience dans le traitement de ces questions. Nous sommes pleinement accrédités par la Solicitors Regulation Authority, recommandés par les meilleurs guides indépendants de la profession juridique du pays et fièrement présentés dans le Times Best Law Firms. Si vous travaillez avec nous, vous pouvez être sûr que nous serons toujours là pour vous, à défendre votre cause.

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