Bezprawna eksmisja i skuteczne przywrócenie najemcy do lokalu

Bezprawna eksmisja z HMO: sąd nakazuje przywrócenie najemcy do lokalu

Tło sprawy

Sprawa dotyczyła wniosku o przywrócenie do lokalu po przeprowadzeniu eksmisji z domu naszej klientki z naruszeniem art. 18 Ustawy o najmie mieszkaniowym z 1988 r.

Nasza klientka mieszkała w domu wielolokalowym (HMO) od 2021 roku. Jej umowa najmu obejmowała jeden z siedmiu pokoi, a wynajmującym była agencja nieruchomości.

Właścicielem nieruchomości była spółka holdingowa, która wynajmowała ją agencji na zasadzie „rent-to-rent”. Oznaczało to, że agencja mogła podnajmować pokoje lokatorom, a spółka holdingowa była nadrzędnym wynajmującym. W późniejszym postępowaniu sądowym spółka holdingowa była Powodem, a agencja – Pozwanym.

W kwietniu 2025 r. Powód doręczył Pozwanemu wypowiedzenie najmu (Notice to Quit) na adres naszej klientki. Informacja ta dotarła do klientki, co wywołało uzasadnione obawy. Następnie otrzymała ona pismo od Pozwanego informujące, że nieruchomość musi zostać zwrócona do 31 maja 2025 r.

Wcześniej, w lipcu 2024 r., klientka i jej współlokatorzy otrzymali wypowiedzenie na podstawie art. 21 (tzw. „no fault eviction”). Jednak po konsultacji z lokalnym urzędem okazało się, że było ono nieważne, ponieważ ani Powód, ani Pozwany nie posiadali ważnej licencji HMO. W związku z tym nie podjęto dalszych działań.

Gdy klientka ponownie skonsultowała się z urzędem w sprawie wypowiedzenia z kwietnia 2025 r., poinformowano ją, że nie będzie ono miało wpływu na jej sytuację. Urząd zapowiedział również zamiar wydania Tymczasowego Nakazu Zarządzania (Interim Management Order) na podstawie Ustawy o mieszkalnictwie z 2004 r., co oznaczałoby przejęcie zarządzania najmem przez urząd.

Po uzyskaniu porad od Citizens Advice Bureau oraz urzędu, klientka nie opuściła lokalu. Jednak 25 lutego 2026 r. doręczono jej nakaz eksmisji wydany przez komornika sądowego działającego przy Wysokim Sądzie. Nakaz był skierowany do Pozwanego oraz „wszystkich innych lokatorów” i wskazywał, że eksmisja nastąpi 12 marca 2026 r.

Klientka otrzymała sprzeczne informacje od urzędu i była przekonana, że eksmisja nie zostanie przeprowadzona. Mimo to 12 marca 2026 r. komornik przybył do nieruchomości i zmienił zamki. Klientka została zmuszona do opuszczenia domu i przez kilka dni była bezdomna, aż znalazła schronienie w noclegowni.

Sprawa została następnie przekazana kancelarii Osbornes.

Postępowanie sądowe

Osbornes złożyło pilny wniosek o przywrócenie klientki do lokalu, argumentując, że nakaz eksmisji wydany przeciwko Pozwanemu nie mógł zakończyć umowy najmu klientki. Wynika to z art. 18 Ustawy o najmie mieszkaniowym z 1988 r., który stanowi, że w przypadku rozwiązania umowy między właścicielem nadrzędnym a pośrednim wynajmującym, właściciel nadrzędny wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego wobec najemców. Innymi słowy, Powód stał się nowym wynajmującym klientki.

Złożono również wniosek o uchylenie nakazu eksmisji.

Podczas rozprawy Sąd Okręgowy nakazał natychmiastowe przywrócenie klientki do lokalu. Zarządzono także wyznaczenie kolejnej rozprawy w celu rozpatrzenia wniosku o uchylenie pierwotnego nakazu eksmisji.

Ostatecznie, zanim doszło do kolejnej rozprawy, Powód zgodził się, aby klientka oraz pozostali lokatorzy pozostali w nieruchomości.

Jak możemy pomóc?

Sprawa ta podkreśla znaczenie art. 18 Ustawy o najmie mieszkaniowym z 1988 r. w ochronie praw podnajemców oraz wagę uzyskania porady prawnej w złożonych sprawach eksmisyjnych.

Zespół ds. prawa mieszkaniowego i opieki społecznej w kancelarii Osbornes Law posiada doświadczenie w prowadzeniu pilnych sporów dotyczących posiadania, bezprawnych eksmisji oraz wniosków o przywrócenie do lokalu, zapewniając szybkie i skuteczne wsparcie w celu ochrony prawa do mieszkania i bezpieczeństwa najemców.