Zaniedbania Remontowe

Jak obliczana jest rekompensata w sprawach o zaniedbania remontowe?

„Daleko od ścisłej nauki” – to często powtarzane określenie w kontekście odszkodowań za zaniedbania remontowe. Poniżej przedstawiamy główne zasady.

Sądy rozważają odszkodowania ogólne oraz odszkodowania szczególne. Odszkodowania ogólne przyznawane są za utratę korzyści z użytkowania lokalu, w tym niedogodności, rozczarowanie i stres. Odszkodowania szczególne dotyczą strat finansowych. Można również żądać odrębnych kwot za uszczerbek na zdrowiu, a od czasu decyzji Sądu Apelacyjnego w sprawie Simmons v Castle (2012), odszkodowania ogólne są powiększane o 10%.

Najemcy

Najczęściej stosowaną metodą obliczania odszkodowania jest procentowe obniżenie wartości czynszu.

W takich przypadkach należy ustalić:
– jak długo trwały zaniedbania remontowe (wynajmujący musi mieć rozsądny czas na wykonanie napraw),
– jaka była wysokość czynszu zapłaconego w tym okresie (bez opłat eksploatacyjnych),
– oraz ocenić powagę zaniedbań.

Nie ma znaczenia, czy najemca faktycznie płacił czynsz, np. jeśli otrzymywał świadczenia socjalne.

Aby ustalić procent, sąd może wziąć pod uwagę odszkodowania przyznane w podobnych sprawach. Większość z nich rozpoznają sądy hrabstwa i nie mają one charakteru wiążącego, jednak mogą być przekonujące. Wciąż istnieje ograniczona liczba wiążących orzeczeń dotyczących spraw o przydatność lokalu do zamieszkania na podstawie ustawy Home (Fitness for Human Habitation) Act 2018, jednak w niektórych przypadkach najemcy otrzymali nawet 100% czynszu.

W niektórych sytuacjach sąd przyznaje globalne odszkodowanie, które należy porównać z wysokością czynszu za okres zaniedbań. Sporadycznie sąd stosuje kombinację obu metod, zwłaszcza gdy sprawa dotyczy złożonych lub niepewnych faktów.

Roszczenie o odszkodowanie można wnieść nawet wtedy, gdy najemca nie zajmuje lokalu, jednak kwoty przyznane w takich sprawach są znacznie niższe. Warto pamiętać, że poszkodowani mają obowiązek ograniczać swoje straty, a wynajmujący często podnoszą zarzut współprzyczynienia się najemcy.

Właściciele mieszkań (leaseholders)

Punktem wyjścia jest procentowe obniżenie hipotetycznego czynszu rynkowego, jaki można by uzyskać za wynajem prywatny lokalu. Zazwyczaj przedstawiane są dowody z ogłoszeń podobnych nieruchomości dostępnych na portalach wynajmu. Ponownie należy uwzględnić czas trwania oraz powagę zaniedbań.

Sąd może też przyznać globalne odszkodowanie lub zastosować metodę mieszaną, choć takie rozwiązania są rzadziej spotykane.

Współwłasność (shared ownership)

Takie sprawy są bardziej skomplikowane. Umowa współwłasności zawarta ze stowarzyszeniem mieszkaniowym lub prywatnym podmiotem jest traktowana jak najem gwarantowany lub krótkoterminowy najem gwarantowany.

Nie istnieje wiążące orzecznictwo w zakresie ustalania odszkodowań w takich przypadkach, a większość spraw kończy się ugodą przed rozprawą. Obowiązuje ogólna zasada, że najemca powinien znaleźć się w sytuacji, w jakiej byłby, gdyby nie doszło do naruszenia umowy. Istnieje nadzieja, że sądy wkrótce wniosą w tej kwestii więcej jasności.

Terminy przedawnienia

Należy zawsze pamiętać o terminach przedawnienia.

– Termin na wniesienie roszczenia z tytułu zaniedbań remontowych wynosi 6 lat od dnia naruszenia obowiązku naprawy.
– Roszczenia z tytułu umowy zawartej w formie aktu notarialnego muszą być wniesione w ciągu 12 lat.
– Termin na wniesienie roszczenia o uszczerbek na zdrowiu wynosi 3 lata od dnia zdarzenia lub uzyskania wiedzy o nim.

Przedawnienie stanowi zarzut procesowy, który musi być podniesiony w toku sprawy. Oznacza to, że roszczenie o zaniedbania remontowe nie ulega automatycznemu ograniczeniu, jednak wynajmujący reprezentowany przez prawnika prawie na pewno powoła się na ten zarzut.

Jak możemy pomóc?
Jeśli masz do czynienia z zaniedbaniami w mieszkaniu lub nie jesteś pewien swoich praw, Osbornes Law jest tutaj, aby Ci pomóc. Nasz doświadczony zespół specjalizuje się w sporach między właścicielami a najemcami, w tym w złożonych roszczeniach dotyczących zaniedbań. Skontaktuj się z nami poprzez:

• wypełnienie naszego formularza kontaktowego online; lub

• telefon pod numer 020 7485 8811